Begrijpen economen nu werkelijk niets van ruimtelijk beleid

maart 22, 2016 by  
Filed under artikel, De Stad

Coen Teulings schreef onlangs een opvallende column in NRC Handelsblad. Hij stelde vast dat veel woningen in Nederland op de verkeerde plek zijn gebouwd. Hij verweet dat vanzelfsprekend niet de markt maar de overheid. Die had verkeerd gepland. Eigenlijk zei hij: die rare Nederlandse ruimtelijke ordening heeft ons heel veel geld gekost.

Teulings baseerde zijn column op een boek dat hij schreef met Wouter Vermeulen, Gerard Marlet en Henri de Groot: Groei en krimp; waar moeten we bouwen en waar vooral niet? Het boek is een uitgebreide klaagzang over het ruimtelijk beleid. Maar het boek schiet zo tekort, dat je bijna een grote sympathie gaat voelen voor de Nederlandse planologie.

Eigenlijk is het boek gebouwd op één simpele redenering: huizen moet je bouwen op de plekken waar de opstalwaarde hoger is dan de bouwkosten. En bouw dus vooral geen huizen waar de opstalwaarde lager is dan de bouwkosten. Dit bijzondere fenomeen kan zich überhaupt voordoen omdat de woningmarkt een zogenaamde voorraadmarkt is: de prijs van de nieuwbouwwoningen wordt bepaald door de prijs van woningen in de bestaande voorraad.

Natuurlijk is er op het eerste gezicht veel voor de stelling van Teulings c.s. te zeggen. Velen zullen instemmen met de gedachte dat in de laatste decennia in Amsterdam, Hilversum, Leiden en Haarlem te weinig is gebouwd en in Emmen, Helmond en Almere bijvoorbeeld (veel) te veel. En dat klopt geheel met die stelling over opstalwaarde en bouwkosten. Maar bij nader inzien is de stelling schokkend simplistisch. Hier zijn vier heren te zeer in hun eigen schematische weergave van de werkelijkheid gaan geloven. Ik noem drie bezwaren.

Ten eerste is het onderzoek verrassend a-historisch. Het gaat allemaal om analyses gebaseerd op de meest recente cijfers. Hoera, zou je zeggen! Maar die woningbouw vond veel eerder plaats. Bedenk bijvoorbeeld dat de huizenprijzen na de financiële crisis van 2008 zijn ingeklapt. Alleen in de echt welvarende en snelgroeiende steden zijn de huizenprijzen momenteel weer op peil. Maar juist niet in de krimpgebieden, in de periferie van het land. Zo wordt de bouw van huizen in Emmen afgewezen omdat de huizenprijzen daar nu zo laag zijn, zonder te bezien hoe duur de huizen waren toen ze werden gebouwd. Dat is te gemakkelijk en bovendien unfair tegenover de planners van toen. Het zou me overigens ook niet verbazen dat in de oververhitte woningmarkt van tien jaar geleden in het hele land de bouwkosten lager waren dan de opstalwaarde. Volgens de stelling van Teulings c.s. waren daarmee alle nieuwbouwactiviteiten indertijd gerechtvaardigd. Een onderzoek met dergelijke toevalsfouten noemen we in de wetenschap een niet-betrouwbaar onderzoek.

Ten tweede hebben de vier auteurs blijkbaar zo’n hekel aan de ruimtelijke ordening, dat ze de betekenis van het ruimtelijk beleid systematisch overschatten. Zo schrijven ze niet alleen dat bouwactiviteiten in het Groene Hart ‘bijna geheel waren verboden’. [In de praktijk bleek dat het Groene Hart in 50 jaar aan zijn randen 20% van het grondgebied is kwijtgeraakt, omdat het inmiddels was volgebouwd en bleek dat in het resterende deel van het Groene Hart de nieuwbouw van huizen en bedrijven ongeveer op het Nederlandse gemiddelde lag.] Ze schrijven ook dat de overheid met het groeikernenbeleid veel inwoners uit de steden heeft gejaagd. In werkelijkheid heeft de overheid deze suburbanisatie alleen maar gekanaliseerd (‘gebundelde deconcentratie’). Mensen wilden zelf weg en zonder het ruimtelijk beleid waren de steden even hard leeggelopen. Alleen was de chaos op het platteland dan niet te overzien geweest. Grappig genoeg waren in die tijd de bouwkosten in veel steden ongetwijfeld hoger dan de opstalwaarde, omdat zoveel mensen de stad wilden verlaten. Waarmee we weer terug zijn bij het eerste bezwaar: wat vijftig jaar geleden wijs was, heeft achteraf gezien misschien effecten die we nu liever kwijt zouden zijn. Maar daarmee was het beleid op dat moment nog niet verkeerd.

Ten derde: hoe komen de auteurs er toch bij dat de betalingsbereidheid van mensen leidend moet zijn voor de ruimtelijke inrichting van het land? Ik weet het: zo denken economen. Maar dat is geen reden om je niet blijvend tegen die drogredenering te verzetten. In het ruimtelijk beleid gaat het nu juist niet om go with the flow, zoals Teulings c.s. bepleiten. Ruimtelijk beleid is er nu juist op gericht om publieke belangen te borgen die in het vrije spel der maatschappelijke krachten het onderspit zouden delven. Het komische is dat Teulings c.s. dat zelf ook beweren. Alleen erkennen zij maar twee publieke belangen: er is behoefte aan een hogere dichtheid in de steden dan projectontwikkelaars geneigd zijn aan te bieden vanwege de agglomeratievoordelen voor ons allen en de winsten aan de stadsranden moeten worden afgeroomd ten bate van de voorzieningen in het stadshart. Maar waarom, vrienden, zou de overheid geen ruimtelijk beleid mogen voeren om de natuur te beschermen, om de stilte te bewaren, om de gezondheid te bevorderen, om het evenwicht te bewaren tussen de belangen van de rijken en van de armen, om migranten een tijdelijke plek te bezorgen? Alleen omdat al die belangen niet door de burgers automatisch worden verdisconteerd in hun betalingsbereidheid? Of juist omdat die belangen door de burgers niet in hun prijzen worden verdisconteerd? Naar mijn weten bestaat er naast een economisch markt van prijzen en goederen een democratische markt, waar we met zijn allen stemmen over de publieke belangen die door de overheid overeind moeten worden gehouden.

Als we dit laatste accepteren kunnen we studie op een heel andere manier lezen. Dan kunnen we constateren dat onder andere voor Almere is gekozen om de druk op het Groene Hart te verkleinen. Dan zien we dat Lelystad niet alleen bedoeld is voor de overloop uit Amsterdam, maar ook als centrum van de nieuwe polder. Dan zien we dat Emmen lange tijd een redelijk succes is geweest door de landelijke spreiding van industrie door de overheid. Dan zien we dat Amsterdam ook is leeggelopen om de arbeiders een ruimere woning te verschaffen, in en buiten de stad. En dan zien we dat daar een prijs tegenover staat. Daar had het boek dan ook over moeten gaan. Niet over de superioriteit van de markt. Maar over de vraag of het dienen van allerlei publieke belangen opweegt tegen de maatschappelijke kosten die daartegenover staan. Vroeger gaf het NIROV elk jaar een hele goede cursus ‘ruimtelijke ordening’.

Het energielabel en de rituele bureaucratie van Stef Blok

januari 10, 2015 by  
Filed under artikel

Zoals bekend heeft de overheid het goed met ons voor. Maar soms willen wij niet wat de overheid wil. En dan kan de overheid vreemde sprongen maken. Daarvan is het beleid rondom het energielabel een prachtig voorbeeld. Als docent bestuurskunde neem ik het in dank aan.

Wat is er gebeurd? We verbruiken te veel fossiele energie en dat gaat ten koste van het klimaat. We moeten overstappen op duurzame energie en we moeten minder energie gaan gebruiken zolang die duurzame energie er nog niet is. Huizen kosten veel energie. Daar valt dus veel winst te boeken. Daarom moeten nieuwe huizen vanaf 2020 energieneutraal worden gebouwd. Maar ja, dat is maar een half procentje van de hele voorraad. De echte winst valt te boeken als ook de bestaande voorraad minder energie verliest.

Iedereen beseft dat het weinig zin heeft om de woningeigenaren te verplichten om zijn huis te isoleren, als de overheid daar geen miljarden bijlegt. Om die reden bedacht de overheid een hele verstandige truc, die overeenkwam met de modernste bestuurskundige inzichten (!). Voortaan was de verkoper verplicht om bij de verkoop een ‘energielabel’ van zijn huis te tonen. Dan zouden de energiekosten van het huis meteen inzichtelijk zijn. Dat zou (grote) invloed hebben op de prijs van het huis. En daarmee zou de verkoper worden gestimuleerd om zijn huis vóór de verkoop te isoleren. Hij zou als het ware de kosten van de isolatie meteen terugverdienen.

Het was een prachtig plan. Maar er was geen sanctie. En veel erger: de kopers bleken helemaal geen belang te hechten aan zo’n label. De prijs van een huis wordt bepaald door de plek, de plek en de plek. En niet door die paar centen voor de stookkosten. Dus in de praktijk vroeg geen koper om een energielabel en was de verkoper al lang blij dat hij de kosten van een energielabel niet hoefde te betalen. Leuk geprobeerd, maar beleid mislukt.

Toen is de beleidswereld wellicht in blinde woede ontstoken. [Wie dat zijn geweest, kan ik als burger niet vaststellen.] Het was zo’n goed plan en als het dan niet goedschiks kan, dan moet het maar kwaadschiks. Minister Stef Blok gaat nu wettelijk vastleggen dat de koper een boete krijgt als hij een huis komt zonder energielabel! Dus niks meer moderne bestuurskunde, maar gewoon een lekker ouderwetse boete. Bovendien krijgt elk huis nu een energielabel toegestuurd, en als dat niet klopt moet jezelf maar zorgen dat het gaat kloppen. [Ik heb overigens begrepen dat Stef Blok niet met naam en toenaam onder die brief wilde staan; dat vind ik dan wel weer wijs van Stef, maar niet erg dapper.]

Wacht even, hoe zat het ook al weer? Energiekosten hebben nauwelijks invloed op de prijs van een huis. Daarom hebben burgers bij de koop van een huis geen behoefte aan een energielabel. En daarom is er voor de verkoper weinig aanleiding om iets aan isolatie te doen. En om die reden heeft de optie van een energielabel niet geleid tot energiebesparing. Waarom zou een boete voor al die kopers die geen behoefte hebben aan een energielabel, daar dan wel toe leiden?

Minister Blok, wij gaan voor de plek, de plek en nog eens de plek. Als wij een huis kopen, hebben we wel andere dingen aan ons hoofd dan uw zorgen over energiebesparing. Nee, dit is weer een mooi voorbeeld van rituele bureaucratie.

Verbouwen, in plaats van bouwen!

maart 18, 2013 by  
Filed under Uncategorized

Geschreven voor: BouwendNederland.nl

Categorie_Beelden_500_310_c481_c300_gCenter_q_bouwen_09Als die crisis nu maar voorbij is! Als het kabinet de woningmarkt maar weer eens vlot trekt. Dan kunnen we weer gaan bouwen. Zou het echt zo zijn? Ik heb mijn twijfels. Oké, we weten dat de conjunctuur na een depressie altijd ten goede keert. Dat de economische groei altijd weer aantrekt. Maar dat betekent nog niet dat dezelfde bedrijven weer op hun oude winsten kunnen vertrouwen.

Laten we eens zien hoe de woningen, de kantoren en de infrastructuur erbij staan. De woningmarkt zit op slot, de huizenprijzen dalen snel. De luchtbel loopt leeg. Maar toch zou je zo’n snelle prijsdaling niet verwachten in een heel krappe markt. Van een krappe markt is ook geen sprake. Er staan momenteel meer dan 350.000 woningen leeg. Hoe kan dat als er al bijna 5 jaar veel minder wordt gebouwd dan waarmee de overheid in zijn behoefteramingen rekening hield? Inderdaad: die ramingen zijn al jaren te hoog. Maar nu lijkt er meer aan de hand te zijn. Ik noem twee feiten. Ten eerste bedroeg in 2012 het geboorteoverschot slechts 35.000 en het immigratieoverschot 13.000. Als die trend doorzet heb je uiteindelijk per jaar maar 25.000 nieuwe woningen nodig. Ten tweede zou er wel eens sprake kunnen zijn van een gedragsverandering. In Amsterdam is de ‘gezinsverdunning’ gestopt. Kinderen blijven langer thuis wonen. Terwijl alle behoefteramingen uitgaan uit van steeds kleinere huishoudens.

Niet alleen de vraag verandert, er is ook nog een enorm aanbod te verwachten bij de herstructurering van leegstaande kantoren. Er zijn veel te weinig bedrijven om de leegstaande 7,2 miljoen m2 kantoorruimte op te vullen (met een trend naar flexplekken en thuiswerken). Er zijn twee oplossingen: afbreken of verbouwen tot woningen.

De conclusie dringt zich op dat we in de komende decennia vooral zullen verbouwen. Aan nieuwbouw is nog maar nauwelijks behoefte. En dat geldt niet alleen voor woningen en kantoren, maar ook voor de infrastructuur. De automobiliteit is sinds 2005 niet meer gegroeid. De files verdwijnen in hoog tempo omdat er nog wordt gebouwd. Dat is binnenkort niet meer nodig. Het kabinet bezuinigt dan ook 6 miljard op nieuwe infrastructuur.

Natuurlijk, kantoren moeten worden verbouwd, huizen moeten worden verbouwd, wegen moeten worden onderhouden. Maar verbouwen is iets anders dan bouwen. De wereld van de bouw zal fundamenteel veranderen. Ik hoop dat de lobby van bouwend Nederland daarmee rekening zal houden.