sluit
sluit
6 september 2021

Drie cruciale feiten over de woningbouw

Ik werd getriggerd door een notitie van het PBL. De titel luidt: “Wonen na de verkiezingen, het woningtekort wordt in de regio opgelost.” Geschreven voor de kabinetsformatie. Ik waardeer die behoefte om kennis uit te dragen, zeker op een moment dat het nodig is. Maar vanwaar deze notitie? 

De notitie laat zich ook moeilijk samenvatten. De hoofdtitel suggereert een analyse van de woningmarkt, gecombineerd met enkele beleidsvoorstellen. Maar nergens zie ik een analyse over de sterk stijgende woningprijzen. Ik had bijvoorbeeld wel eens willen weten in welke mate die stijgende prijzen door het woningtekort worden bepaald en in welke mate door de historische lage hypotheekrente en de stijgende welvaart. Nergens een analyse over de rol van beleggers die steeds meer woningen aan zich trekken (met name in de steden). Nergens een analyse over de grondmarkt. Nergens een analyse over de vraag of we de woningcorporaties ooit nog echt terug zullen zien. 

Wat in ieder geval opvalt: de hele notitie gaat niet over wonen, maar over bouwen! Waarbij de relatie met met de woningmarkt ook nog nauwelijks aan bod komt. Terwijl hier toch sprake is van een ‘voorraadmarkt’. De prijzen van nieuwbouwhuizen worden niet bepaald door de kosten van het materiaal, maar door de prijzen van huizen elders op de markt. En neem je met nieuwbouw echt de spanningen op de woningmarkt weg, als je per jaar hoogstens 1% woningen toevoegt door nieuwbouw? 

Het lijkt erop alsof over dit project niemand de leiding heeft gehad. Zeven onderzoekers schrijven samen 22 pagina’s. En niemand besluit waar we het echt over willen hebben. Dat neemt niet weg dat er drie uiterst boeiende feiten worden gepresenteerd, waarmee ze bij de formatie zeker rekening moeten houden. 

Ten eerste: hoewel iedereen het heeft over 1 miljoen nieuwe woningen, berekent het PBL berekent heel zuiver en met alle onzekerheidsmarges dat 500.000 nieuwe woningen in 2030 zeker genoeg moeten zijn. En dat zelfs in 2050 die 1 miljoen extra woningen nog niet nodig zijn.  

Ten tweede berekent het planbureau dat er ruim voldoende plancapaciteit is voor nieuwe woningbouw. Er zijn meer dan voldoende locaties aangewezen om die 500.000 woningen te bouwen. Het is overigens bizar dat er in Nederland nog steeds geen landsdekkend overzicht is van woningbouwplannen. Gaat dat nog een keer lukken, BZK? PBL baseert zich op een steekproef van de Randstadprovincies. 

Ten derde is de capaciteit van de bouwsector beperkt. Tijdens de financiële crisis zijn veel bouwvakkers ontslagen. De sector trekt op dit moment weer aan. Maar er is nog steeds een groot tekort aan goed opgeleide vakmensen. Dat betekent dat de bouwsector maar een beperkte capaciteit heeft om op korte termijn te versnellen. We zullen al blij mogen zijn als er 70-80.000 woningen per jaar worden gebouwd. Dat miljoen aantal woningen is dus gewoon onhaalbaar.

Wat was het mooi geweest als één onderzoeker van het PBL deze drie cruciale feiten op één A4-tje had opgeschreven. Dan had de informateur er niet omheen gekund. Nu gaan ze ten onder in een notitie die niet over het wonen gaat en worden ze definitief om zeep geholpen door drie beleidsaanbevelingen die elke onderbouwing missen. Zo moet de woningbouw volgens het PBL decentraal worden gefaciliteerd omdat de woningmarkt een regionale markt is. Een onzinnig argument als je beseft dat ook elke arbeidsmarkt regionaal is, terwijl een Ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid zich daar toch terecht elke dag mee bezighoudt. 

Nu sneeuwt die mooi conclusie onder: die 1 miljoen nieuwe woningen zal je nooit lukken en dat is niet erg, want ze zijn ook niet nodig. 

Reacties (1)

  1. Léon Groenemeijer
    09-06-2021 11:07

    Beste Wim, je slaat bij cruciaal feit nr. 1 de plank mis. Het PBL gaat in haar notitie uit van een sterk verouderde prognose (de prognose van het CBS uit december 2018: 2050 18,5 miljoen inwoners en 8,8 miljoen huishoudens). In 2019 heeft het CBS de nationale bevolkingsprognose sterk verhoogd. Inmiddels is deze prognose voor de lange termijn nog hoger (CBS december 2020), 19,5 miljoen in 2050. Een nieuwe huishoudensprognose heeft CBS/PBL nog niet. De Primos Prognose (die elk jaar op basis van de nieuwste CBS bevolkingsprognose wordt gemaakt) verwacht in 2050 9,2 miljoen huishoudens. De bulk van de bevolkingsgroei wordt verwacht in de periode tot 2030. Het PBL leidt volgens mij aan het "not invented here"-syndroom. Je kunt kritiek hebben op de nationale CBS-bevolkingsprognose, maar zoals het PBL doet en de meest recente versie van deze prognose niet bespreken is op zijn zachtst gezegd nogal dom. De meest recente inzichten op basis van de recente nationale bevolkingsprognose zijn in dit rapport naar de TK gestuurd. https://www.rijksoverheid.nl/documenten/rapporten/2021/06/29/rapport-vooruitzichten-bevolking-huishoudens-en-woningmarkt-prognose-en-scenarios-2021-2035. Lees het eens zou ik zeggen. Dat betekent overigens niet dat cruciaal feit nr. 2 niet klopt. Voor de eerstkomende negen jaar zijn er inmiddels plannen genoeg (https://www.rijksoverheid.nl/documenten/kamerstukken/2021/06/09/inventarisatie-plancapaciteit). In het regeerakkoord zou met name geregeld moeten worden dat randvoorwaarden om deze plannen uit te voeren (infra, stikstof, etc) geregeld worden en dat er in deze plannen voldoende betaalbare woningen kunnen worden gerealiseerd (afschaffing verhuurdersheffing, bijdrage in onrendabele toppen, etc.). We voegen overigens de laatste jaren via nieuwbouw, transformatie en woningsplitsing al meer dan 90.000 woningen per jaar aan de voorraad toe. Een beperkte verhoging van dat aantal is mogelijk en hard nodig.

    Reageer

Reageer

Uw reactie